2. Procjena vrijednosti nekretnina

2.8. Izvješće o procjeni vrijednosti imovine

Evaluacijski izvještaj– to je pisani dokument koji udovoljava svim zahtjevima profesionalne etike, jasno i pristupačno odražava tijek procesa procjene i sadrži početne podatke koje koristi procjenitelj, njihovu analizu, zaključke i konačnu vrijednost. Dodatak izvješću o procjeni sadrži sve fotografije, skice i karte koji nisu uključeni u glavne dijelove izvješća. Ponekad je u dodatku uključen i rječnik pojmova.

Osim ograničavajućih uvjeta, izvješće može navesti pretpostavke – izjave koje je procjenitelj dao tijekom postupka procjene na temelju svog profesionalnog mišljenja, ali nisu potkrijepljene činjeničnim podacima.

Razmotrimo osnovne zahtjeve za sadržaj izvješća o procjeni i studiju slučaja o procjeni nekretnine.

Izvješće o procjeni predmeta procjene mora biti sastavljeno u pisanom obliku i pravodobno dostavljeno naručitelju. Izvješće ne smije biti dvosmisleno ili pogrešno. Ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, nego druge vrste vrijednosti, moraju se navesti kriteriji za utvrđivanje rezultata procjene i razlozi odstupanja od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta procjene.

Prema čl. 11. Zakona „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji“, izvješće o vrednovanju ukazuje na:

– datum izrade i redni broj izvješća;
– temelj na kojem će procjenitelj ocjenjivati ​​predmet procjene;

– službenu adresu procjenitelja i podatke o licenci koja mu je izdana za obavljanje poslova procjene ove vrste vlasništvo;
– točan opis predmet vrednovanja, au odnosu na predmet vrednovanja u vlasništvu pravne osobe - podatke o pravnoj osobi i knjigovodstvenu vrijednost tog predmeta vrednovanja;
– standarde vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrijednosti predmeta vrednovanja, opravdanost njihove uporabe pri ocjeni ovog predmeta vrednovanja, popis podataka korištenih pri procjeni predmeta vrednovanja, s naznakom izvora njihovog primitka, kao i usvojene pretpostavke prilikom procjene predmeta vrednovanja;
– redoslijed utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja i njegove konačne vrijednosti, te ograničenja i granice primjene dobivenog rezultata;
– datum utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja;
– popis dokumenata kojima se koristi procjenitelj, a kojima se utvrđuju kvantitativna i kvalitativna svojstva predmeta procjene.

Izvješće može sadržavati i druge podatke koji su, po mišljenju procjenitelja, vrlo važni za cjelovitost odraza metode koju je koristio za izračunavanje vrijednosti pojedinog predmeta procjene.

Izvješće procjenitelj vlastoručno potpisuje i ovjerava pečatom.

Ako postoji spor o vjerodostojnosti tržišne ili druge vrijednosti predmeta procjene utvrđene u izvješću, taj spor podliježe sudu.

Struktura izvješća o procjeni

Popratno pismo.

1. Opće informacije.
1.1. Ključne činjenice i zaključci.
1.2. Svrha procjene.
1.3. Procijenjena prava.
1.4. Potvrda o ocjeni kvalitete.
1.5. Kvalifikacije procjenitelja.
1.6. Iznesene pretpostavke i ograničavajući uvjeti.

2. Korištena terminologija i proces ocjenjivanja.

3. Analiza objekta procjene i njegove okoline.

3.1. Opis zemljišne čestice.
3.2. Opis poboljšanja.
3.3. Opće karakteristike regija.
3.4. Analiza gradskog tržišta nekretnina.

4. Analiza najbolje i najučinkovitije upotrebe objekta ocjenjivanja (NEI).

4.1. Analiza NEI zemljišne čestice kao slobodne.
4.2. Analiza NEI zemljišne čestice s postojećim poboljšanjima.

5. Utvrđivanje vrijednosti predmeta vrednovanja.

5.1. Određivanje vrijednosti zemljišta.
5.2. Određivanje troškova poboljšanja:

- isplativ pristup
– komparativni pristup,
- prihodovni pristup.

6. Usklađivanje rezultata u konačni troškovnik.

Prethodno

Izvješće o procjeni je službeni dokument koji je u skladu sa zahtjevima Zakona o procjeniteljskim djelatnostima i potvrđuje da su ocjenu izvršile kvalificirane osobe, s kopijama svih potrebne dokumente, uključujući potvrđivanje ovlaštenja procjenitelja. Ovaj dokument prihvaća se u svim slučajevima za rješavanje raznih problema: dobivanje bankovnog kredita osiguranog imovinom, ulaganje opreme u temeljni kapital poduzeća, naknada štete od nesreće i mnogi drugi. Zakonom je propisano da izvješće o procjeni mora biti sastavljeno u pisanom obliku, mora biti uvezano, numerirano i ovjereno pečatom organizacije, navodi datum izrade, pravnu adresu procjenitelja, ciljeve i ciljeve procjene , kao i mjesto procjene. Primjerak izvještaja o procjeni procjenitelj mora zadržati.

Prema Federalnom standardu ocjenjivanja br. 3 “Zahtjevi za izvješće o procjeni”, prilikom sastavljanja izvješća o procjeni, procjenitelj se mora pridržavati sljedećih načela:

• značajnost - izvještaj o procjeni mora sadržavati sve važne podatke koji utječu na vrijednost predmeta procjene;
• valjanost - izvješće mora potvrditi podatke i izračune koji utječu na vrijednost predmeta procjene;
• nedvosmislen – sadržaj izvješća o procjeni mora biti jasan i ne smije dovoditi u zabludu:
• provjerljivost - izvješće mora sadržavati dovoljno podataka za samostalan izračun;
• dostatnost – izvješće treba sadržavati samo podatke potrebne za provedbu procjene.

U glavnom dijelu izvješća o procjeni utvrđuje se izračun ukupnog iznosa izvješća. Izračuni se rade pomoću različitih metoda procjene. Ako je nemoguće koristiti neki od pristupa, također je naznačen razlog odbijanja korištenja. Štoviše, napravljeni izračuni moraju biti napravljeni na takav način i u takvom slijedu da kupac može provjeriti logiku izračuna koje je izvršio procjenitelj prilikom izvođenja radova. Osim toga, svi izračuni moraju biti napisani na jeziku koji je jednostavan i razumljiv kupcu.

Prilikom korištenja bilo koje dokumentacije (potvrde, bilance, izvadci iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba itd.), kopije relevantnih dokumenata i poveznice na izvor informacija moraju biti priložene izvješću o procjeni.

Rezultat izvješća je usklađenost rezultata dobivenih primjenom različitih pristupa: profitabilnog, skupog i komparativnog. Kao rezultat toga, izvješće o procjeni mora jasno naznačiti iznos koji odražava, prema mišljenju procjenitelja, tržišnu vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Bankari, suci, organizatori dražbi iznimno su osjetljivi na procjenu stana koji će biti zalog, predmet potraživanja ili dražbe. Procjena nije samo skup spojenih papirića, već dokument koji utvrđuje stvarnu vrijednost stana, prema mišljenju neovisnog stručnjaka. Predmet današnjeg članka je detaljan prikaz sadržaja i postupka izrade elaborata o procjeni nekretnina općenito, pa tako i stanova.

Izvještaj o procjeni stana - što je to?

Riječ je o zaključku o vrijednosti nekretnine koji izrađuje procjenitelj za potrebe koje odredi naručitelj u obliku izvješća. Izvješće ima jasnu strukturu i sadržaj. Postupak njegove registracije reguliran je Zakonom o djelatnostima procjene.

Tko može biti procjenitelj?

Kada je riječ o procjeni stana, svi se smatramo stručnjacima. Djelomično je to istina. Ali malo je vjerojatno da će se itko, bez posebnog znanja, odlučiti za procjenu zemljišne parcele, zgrade, industrijskog objekta, trgovačkog i zabavnog kompleksa, građevine itd.

Samo kompetentna osoba koja može službeno izraziti svoje mišljenje o vrijednosti predmeta:

1. Završio posebnu obuku, položio ispit i dobio potvrdu o kvalifikaciji;
2. Platio ulaznicu i postao punopravni član SRO-a procjenitelja;
3. Kupio sam policu osiguranja za svoje aktivnosti u iznosu od 300.000 rubalja.

Svrha procjene mora biti priopćena procjenitelju.

Osoba koja ispunjava sve ove uvjete je procjenitelj. On se može legalno baviti poslovima procjene, izraditi i dostaviti izvješće o procjeni kupcu.

Imovina koja se može vrednovati

Objekti koji su predmet vrednovanja u nekretninama su::

• zemljišta za bilo koju namjenu;
• nestambene zgrade i prostorije u njima;
• stambene zgrade, stanovi, sobe;
• strukture;
• druge nepokretne stvari.

Ciljevi ocjenjivanja

Zašto trebate procijeniti stan? Utvrđivanje trenutne tržišne vrijednosti stana potrebno je u raznim životnim situacijama.

To uključuje:

• iz općinskog i državnog stambenog fonda na dražbi za utvrđivanje početne cijene;
• Kupnja stambenog prostora kreditnim sredstvima (hipoteka). Stan postaje predmet osiguranja otplate kredita (jer se stan procjenjuje hipotekom);
• Osiguranje stana;
• Podjela imovine tijekom brakorazvodnog postupka;
• Utvrđivanje vrijednosti ostavinske mase;
• za prodaju suvlasnicima ili vanjskim osobama;
• Priznanje prava na stan na sudu.

Svrha procjene mora biti priopćena procjenitelju. To je zbog činjenice da različiti ciljevi imaju svoje karakteristike procjene. Primjerice, ako se kao zalog procjenjuje stan, tada se uz tržišnu utvrđuje i likvidacijska vrijednost.

Procjena vrijednosti stana

U prilogu izvješća:

• Preslike dokumenata koji omogućuju stručnjaku obavljanje aktivnosti procjene;
• Vlasnički dokumenti za stan;
• Tehnička dokumentacija za objekt i foto materijal.

Registracija

Izrađen u papirnatom obliku, izvještaj se numerira stranicu po stranicu, uvezuje i ovjerava potpisom procjenitelja i njegovim osobnim pečatom.

Izvješće izrađeno elektroničkim putem potpisuje se pojačanim kvalificiranim elektroničkim potpisom procjenitelja.

Koliko košta izvještaj o procjeni i na čemu se temelji trošak?

Glavni parametri koji određuju koliko ćete morati platiti za usluge procjene su:

1. Rokovi (nadoplata za hitnost može iznositi do 50% redovnog troška);
2. Regija lokacije stana (u gradovima s preko milijun stanovnika, izvještaj košta 20% -40% više nego u regijama);
3. Kategorije stanovanja (soba u zajedničkom stanu, standardni stan, studio, apartmani itd.).

Trošak procjene standardnog stana s izvješćem nije veći od 2000-3000 rubalja.

Postupak plaćanja naveden je u ugovoru o pružanju usluga procjene i može biti u obliku:

• 100% avansno plaćanje prilikom potpisivanja ugovora;
• djelomično plaćanje (akontacija) po potpisivanju ugovora, a konačno plaćanje po završetku radova.

Ispunjenje međusobnih obveza ugovornih strana prema ugovoru o procjeni potvrđuje se potpisivanjem potvrde o izvršenim uslugama.

Rok valjanosti

Ako je od dana procjene prošlo više od šest mjeseci, vrijednost stana utvrđena procjenom ne može se smatrati pouzdanom, te gubi na važnosti. Procjenitelj te podatke uvijek navodi u izvješću. Stoga je navođenje datuma procjene u izvješću izuzetno važno.

Nepravedna procjena

Često se u sporovima oko prava na nekretnini suprotstavljene strane ne mogu dogovoriti oko njezine fer tržišne vrijednosti. Ponekad se angažiraju različiti procjenitelji. Ako se cijena stana značajno razlikuje prema različitim izvješćima, tada se spor rješava na sudu.

Osim toga, može se provesti ispitivanje izvješća, što podrazumijeva formiranje mišljenja stručnjaka SRO-a o izvješću potpisanom od strane člana SRO-a. Provodi se na dobrovoljnoj osnovi između kupca i vještaka i nije mjera kojom se kontrolira procjenitelj. Ali pozitivan ili negativan zaključak iz izvješća kupac može koristiti na sudu.

Dodatno, pogledajte video o postupku procjene stana i izradi izvješća:

Život je ponekad nepredvidiv. A kompetentna procjena stana može biti potrebna u najneočekivanijim u trenutku. Stoga je vrlo važno odabrati dobrog i doista neovisnog stručnjaka.

Evaluacijski izvještaj- to je pisani dokument koji udovoljava svim zahtjevima profesionalne etike, jasno i pristupačno odražava tijek procesa procjene i sadrži početne podatke koje koristi procjenitelj, njihovu analizu, zaključke i konačnu vrijednost vrijednosti.

Dodatak izvješću o procjeni sadrži sve fotografije, skice i karte koji nisu uključeni u glavne dijelove izvješća. Ponekad je u dodatku uključen i rječnik pojmova.

Izvješće, osim ograničavajućih uvjeta, može sadržavati pretpostavke - tvrdnje koje je procjenitelj dao tijekom postupka procjene na temelju svog stručnog mišljenja, ali nisu potkrijepljene činjeničnim podacima.

Razmotrimo osnovne zahtjeve za sadržaj izvješća o procjeni i primjer obuke o procjeni nekretnine.

Izvješće o procjeni predmeta procjene mora biti sastavljeno u pisanom obliku i pravodobno dostavljeno naručitelju. Izvješće ne smije biti dvosmisleno ili pogrešno. Ako se ne utvrđuje tržišna vrijednost, već druge vrste vrijednosti, moraju se navesti kriteriji za utvrđivanje rezultata procjene i razlozi odstupanja od mogućnosti utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta procjene.

Prema čl. 11. Zakona „O poslovima procjene u Ruska Federacija“, izvješće o procjeni navodi:

datum izrade i redni broj izvješća;

osnovu za ocjenu predmeta procjene od strane procjenitelja;

pravnu adresu procjenitelja i podatke o licenci koja mu je izdana za obavljanje poslova procjene ove vrste nekretnina;

točan opis predmeta procjene, au odnosu na predmet procjene koji pripada pravnoj osobi,

podatke o pravnoj osobi i knjigovodstvenu vrijednost ovog predmeta vrednovanja;

standardi vrednovanja za određivanje odgovarajuće vrste vrijednosti predmeta vrednovanja, opravdanost njihove uporabe pri ocjeni ovog predmeta vrednovanja, popis podataka korištenih u procjeni predmeta vrednovanja, s naznakom izvora njihovog primitka, kao i pretpostavke usvojene kada procjena predmeta vrednovanja;

redoslijed utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja i njegove konačne vrijednosti, te ograničenja i granice primjene dobivenog rezultata;

datum utvrđivanja vrijednosti predmeta vrednovanja;

popis dokumenata kojima se koristi procjenitelj i kojima se utvrđuju kvantitativna i kvalitativna svojstva predmeta procjene.

Izvješće može sadržavati i druge podatke koji su, po mišljenju procjenitelja, vrlo važni za cjelovitost odraza metode koju je koristio za izračunavanje vrijednosti pojedinog predmeta procjene.

Izvješće procjenitelj vlastoručno potpisuje i ovjerava pečatom.

Ako postoji spor o vjerodostojnosti tržišne ili druge vrijednosti predmeta procjene utvrđene u izvješću, taj spor podliježe sudu. Primjer elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine nalazi se u Prilogu B.

Poglavlje 6. Osobitosti vrednovanja raznih nekretnina

6.1. Vrednovanje zemljišta

Kao proizvodno sredstvo, zemljište ima značajke koje izravno utječu na vrednovanje nekretnine:

zemlja nije rezultat prethodnog rada;

prostorno ograničen;

nezamjenjiv drugim sredstvima proizvodnje;

ima konstantnost lokacije;

bez habanja kada se pravilno koristi;

geografski različite kvalitete;

karakterizira specifična korisnost svake konkretne zemljišne čestice;

ima plodnost i sve njegove korisne osobine najučinkovitije se koriste u poljoprivredi;

u gotovo svim sferama ljudske djelatnosti (osim poljoprivrede i šumarstva) djeluje uglavnom kao prostorno operativna osnova, stoga je neraskidivo povezana s objektima koji se na njemu nalaze: zgradama, građevinama, cestama, melioracijskim građevinama, drugim materijalnim elementima stvorenim ljudskim radom , tzv. poboljšanja.

Kod procjene vrijednosti nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, a ostalo su poboljšanja koja dodaju vrijednost.

Zemljište - dio zemljinog teritorija koji je opremljen i spreman za korištenje u različite svrhe.

Poboljšanja koja su izvršena za izradu stranice:

vanjski: izgradnja ulica, nogostupa, odvodnje i komunalne mreže;

unutarnje: planiranje, uređenje okoliša, popločavanje, postavljanje izvoda za povezivanje komunalnih mreža, komunikacijskih vodova i dr.

Tipična nekretnina sastoji se od zemljišne čestice i zgrada i postoji potreba da se vrijednost zemljišne čestice odredi odvojeno od poboljšanja koja su na njoj dostupna, što je uzrokovano sljedećim razloga:

razlike u oporezivanju zemljišta i zgrada (porez na imovinu i porez na zemljište);

potrebna je posebna procjena zemljišne čestice od poboljšanja pri primjeni troškovne metode utvrđivanja vrijednosti nekretnine;

donošenje odluka o rušenju postojećih poboljšanja radi što boljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne čestice potrebno je uzeti u obzir skup prava povezanih s njom. Uobičajena prava koja zahtijevaju procjenu:

1) puno pravo vlasništva - mogućnost korištenja parcele slobodne od stanara na bilo koji zakonit način;

2) pravo zakupa - mogućnost posjedovanja zemljišne parcele prema ugovoru o zakupu.

U Rusiji se većina zemljišta ne prodaje, već iznajmljuje, pa procjenitelji često ne određuju vrijednost zemljišne parcele, već vrijednost prava zakupa.

Trošak prava na iznajmljivanje - To je iznos koji je potencijalni kupac spreman platiti za pravo vlasništva nad određenom lokacijom prema ugovoru o zakupu kako bi ostvario koristi od tog vlasništva. Vrednovanje prava zakupa koristi se kod utvrđivanja prodajne cijene prava zakupa zemljišne čestice, kod utvrđivanja vrijednosti predmeta čiji je dio zakupljena čestica te kod procjene štete od raskida ugovora o zakupu.

Uvođenje Zemljišnog zakona ima za cilj razvoj tržišta zemljišta. U tim uvjetima, vrednovanje zemljišta treba provoditi uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje, koje će osigurati najveću rezidualnu vrijednost zemljišta.

Prilikom procjene zemljišne čestice potrebno je utvrditi njezinu najbolju i najučinkovitiju namjenu (BNEI), koja je određena međudjelovanjem niza čimbenika.

Glavni čimbenici, određivanje optimalne upotrebe zemljišta:

1) mjesto- čimbenik koji ima veliki utjecaj na cijenu zemljišne čestice (uzimaju se u obzir izgledi lokacije, prometna dostupnost i priroda okoliša);

2) potražnja na tržištu- faktor koji odražava odnos između ponude i potražnje na tržištu. Proučava se kako bi se opravdala odabrana opcija korištenja zemljišta (stanje i izgledi tržišne potražnje za predloženim korištenjem, konkurencija s drugih mjesta, vrste poreza i drugi uvjeti). Potrebno je istaknuti segment tržišta u kojem je potrebno razvijati aktivnosti;

3) financijska izvedivost- sposobnost projekta da osigura prihod od korištenja zemljišne čestice, koji bi bio dovoljan za nadoknadu troškova investitora i osiguranje očekivane dobiti;

4) fizička prikladnost mjesta- izgledi za stvaranje poboljšanja - veličina, topografija, kvaliteta tla, klima, inženjersko-geološke i hidrogeološke karakteristike lokacije, postojeće zoniranje, ekološki parametri itd.;

5) tehnološka valjanost i fizička izvedivost- analiza odnosa između kvalitete, troškova i vremena projekta, vjerojatnosti prirodnih katastrofa, dostupnosti prijevoza, mogućnosti povezivanja na komunalije, uzimajući u obzir veličinu i oblik mjesta, na primjer, veličina može biti mali za izgradnju industrijskog objekta;

6) zakonodavna (zakonska) dopuštenost- usklađenost mogućnosti korištenja zemljišne čestice s važećim zakonodavstvom. Utvrđeno kao rezultat analize građevinskih i ekoloških standarda, ograničenja broja katova, prisutnosti privremenih zabrana gradnje na određenoj lokaciji, poteškoća u području povijesnog urbanog razvoja, mogućih promjena propisa, usklađenosti s pravila zoniranja, negativni osjećaji lokalnog stanovništva;

7) maksimalna profitabilnost(maksimalni prihod od imovine i vrijednost lokacije), koji se utvrđuje diskontiranjem budućeg prihoda od alternativnih namjena, uzimajući u obzir rizik ulaganja.

Posebna kategorija je urbana zemljišta. Na njihovu vrijednost utječu veličina grada i njegov proizvodni i gospodarski potencijal, stupanj razvoja inženjerske i društvene infrastrukture, regionalni prirodni, okolišni i drugi čimbenici.

Isti čimbenici mogu imati suprotne učinke na vrijednost određene stranice, na primjer:

gust promet nepoželjno za stambeno područje, ali povećava troškove mjesta u komercijalne svrhe;

smještaj u odnosu na obrazovne ustanove i trgovačke centre, estetske prednosti i pogodnosti koje se uzimaju u obzir pri procjeni zemljišta za stambenu izgradnju praktički ne utječu na vrijednost područja usmjerenih na industrijski razvoj; Bitna im je prometna infrastruktura i gospodarsko zoniranje.

Većina zemljišnih resursa trenutno je u državnom i općinskom vlasništvu. Praksa pokazuje da je u tržišnim uvjetima gradsko zemljište vrijedan resurs i može poslužiti kao stabilan izvor prihoda lokalnog proračuna. Gradske vlasti određuju iznos poreza na zemljište, stopu najma za zemljište i standardnu ​​cijenu zemljišne čestice pri kupnji, pa je za njih relevantno pitanje povećanja učinkovitosti korištenja zemljišta.

Tako se ta zemljišna imovina učinkovitije koristi, tj. donio maksimalan prihod od korištenja i pridonio poboljšanju ukupne investicijske klime, prije svega, potrebno je provesti procese oporezivanja, najma i kupnje gradskog zemljišta na temelju njegove tržišne vrijednosti.

Upravo je tržišna vrijednost mjera vrijednosti za korisnika, koja omogućuje poticanje racionalne, učinkovite upotrebe i služi kao alat za razvoj urbane ekonomije.

Rezultati procjene urbanog područja služe kao polazna informacija za rješavanje sljedećih problema:

razvoj politike urbanog razvoja i društvenog planiranja;

izradu prijedloga za vrste funkcionalnog korištenja teritorija, uzimajući u obzir njegovu kvalitetu;

formiranje ekonomskih mehanizama plasmana razne opcije korištenje zemljišta i politiku ulaganja i gradnje;

analiza posljedica mogućnosti razvoja i restrukturiranja urbanog okoliša;

optimizacija općinskih ulaganja u održavanje i razvoj urbanog okoliša;

određivanje investicijske atraktivnosti teritorija u funkciji cijene gradskog zemljišta.

Kupnja zemljišne parcele od strane poduzeća omogućuje korištenje zemljišta kao kolaterala za bankovni kredit, proširenje mogućnosti ulaganja, prodaju viška zemljišta, primanje prihoda od zakupa zemljišta, povećanje vrijednosti dugotrajne imovine i povećanje tržišne vrijednosti dionice.

Postoje dva pogleda na vrijednost gradskog zemljišta:

urbanist u postupku funkcionalnog zoniranja teritorija kao dionice Generalnog plana grada;

procjenitelj u postupku izrade katastarske procjene vrijednosti zemljišta.

Osnova za formiranje katastarskog vrednovanja zemljišta i funkcionalnog zoniranja teritorija trebala bi biti sveobuhvatna urbanistička procjena tržišne vrijednosti.

Postoji nekoliko metoda za procjenu zemljišta.

Normativna metoda je određivanje standardne cijene zemljišta. Koristi se kod prijenosa, kupnje zemljišta u vlasništvo, uspostavljanja zajedničkog zajedničkog (udionog) vlasništva iznad slobodne norme, prijenosa nasljeđivanjem ili darovanjem, dobivanja osiguranog zajma, povlačenja za državne ili javne potrebe.

Urbana zemljišta procjenjuju se uzimajući u obzir gustoću izgrađenosti, prestiž područja, prirodu korištenja okolnog zemljišta, uvjete okoliša, inženjerske i prometne objekte itd. Zemljišta su podijeljena u zone diferencirane prema osnovnim stopama poreza na zemljište i standardna cijena zemljišta (Zakon Ruske Federacije „O plaćanju zemljišta“). Standardna cijena zemljišta utvrđuje se u katastru zemljišta.

Osnovica za utvrđivanje standardne cijene zemljišta: stope poreza na zemljište i povećavajući koeficijenti, ne uzimaju se u obzir porezne olakšice na zemljište.

Često je potrebno procijeniti objekt koji se sastoji od zgrade i zemljišne čestice, kada potonje ima samo pravo zakupa. U ovom slučaju, trošak dodjele zemljišne parcele za izgradnju može se uzeti u obzir kao trošak zemljišta.

U tržišnim uvjetima, ako su potrebne informacije dostupne, preporučljivo je koristiti metode temeljene na analizi tržišnih podataka. Naredba br. 568-r Ministarstva imovine Rusije od 3. srpnja 2002. odobrila je metodološke preporuke za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. U pravilu se pri procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih parcela koriste:

metoda usporedbe prodaje,

metoda odabira,

metoda kapitalizacije zemljišne rente,

način distribucije,

metoda ostatka,

način podjele na dijelove.

Metoda usporedbe prodaje je najjednostavnija i najučinkovitija metoda procjene, može se koristiti za procjenu stvarno praznog i navodno praznog zemljišta; omogućuje vam određivanje specifične cijene zemljišne parcele prilagodbom postotka prodajnim cijenama analoga. U nedostatku informacija o cijenama transakcija sa zemljišnim parcelama, dopušteno je koristiti cijene ponude (potražnje).

Uobičajeni elementi usporedbe za zemljišne parcele:

imovinska prava,

uvjeti financiranja,

posebni uvjeti prodaje,

tržišni uvjeti (promjene tijekom vremena),

lokacija (udaljenost od grada i prometnica, karakteristike okoline),

uvjeti zoniranja,

fizičke karakteristike (veličina, oblik i dubina lokacije, kutni položaj, vrsta tla, reljef),

pristupačne komunalije,

ekonomske karakteristike,

najbolju i najučinkovitiju upotrebu.

Kada procjenjujete vrijednost zemljišta, možete koristiti više jedinica za usporedbu, prilagođavajući cijenu svake jedinice i završavajući s višestrukim vrijednostima koje definiraju raspon vrijednosti.

Metoda daje prilično točne rezultate samo na razvijenom informacijski otvorenom konkurentnom tržištu.

Rusko tržište zemljišta ne ispunjava ove zahtjeve; vrijednost zemljišne parcele ne može se odrediti na temelju informacija o transakcijama prodaje analognih parcela. Stoga procjena mora prikupiti sve dostupne informacije kako bi se primijenile sve metode procjene lokacije.

Metoda kapitalizacije zemljišne rente temelji se na činjenici da ako postoji dovoljno informacija o stopama najma za zemljišne čestice, moguće je odrediti vrijednost tih čestica kao trenutnu vrijednost budućeg prihoda u obliku najamnine za zemljišnu česticu koja se procjenjuje. Unutar ovu metodu iznos zemljišne rente može se obračunati kao prihod od zakupa zemljišne čestice prema uvjetima koji vladaju na tržištu zemljišta.

Formula za izračun cijene zemljišne parcele je:

Gdje S L

ja L - prihod od vlasništva nad zemljištem, rub.;

R L- stopa kapitalizacije za zemljište.

Stopa kapitalizacije određuje se dijeljenjem vrijednosti zemljišne rente za slične zemljišne čestice s njihovom prodajnom cijenom ili povećanjem nerizične stope povrata na kapital za iznos premije rizika povezane s ulaganjem kapitala u zemljišnu česticu koja se procjenjuje.

Glavni čimbenici koji utječu na visinu najma zemljišne parcele: karakteristike lokacije, veličina, oblik, način korištenja okolnog zemljišta, prometna dostupnost, inženjerska oprema.

Metoda distribucije (metoda korelacije, korelacija, dodjela) - određivanje komponente troška zemljišne parcele na temelju poznatog omjera troška zemljišta i poboljšanja u imovinskom kompleksu. Metoda se temelji na načelo doprinosa te tvrdnju da za svaku vrstu nekretnine postoji normalan odnos između vrijednosti zemljišta i zgrada. Ovaj omjer je najpouzdaniji za nove zgrade; oni su blizu najbolje i najučinkovitije mogućnosti korištenja.

Za primjenu metode potrebni su pouzdani statistički podaci o odnosu između vrijednosti zemljišta i cjelokupne imovine pojedine vrste nekretnina na određenom tržištu. Međutim, metoda se rijetko koristi čak i na razvijenim tržištima jer ima nisku pouzdanost. Korištenje metode je opravdano u uvjetima nedovoljne informiranosti o prodaji zemljišta. Dobivene vrijednosti smatraju se približnim.

Metoda izolacije ) koristi se za procjenu izgrađenih zemljišnih čestica ako postoje podaci o transakcijskim cijenama za slične nekretnine. Poboljšanja zemljišta su razmjerna njegovom najučinkovitijem korištenju.

Metoda uključuje sljedeći niz radnji:

definiranje elemenata usporedbe objekata;

određivanje razlika između svakog analoga i predmeta vrednovanja;

izračun i usklađivanje za svaki od usporednih elemenata;

izračun tržišne vrijednosti pojedine nekretnine, uključujući zemljišnu česticu koja se procjenjuje, razumnom generalizacijom prilagođenih cijena analoga;

izračun zamjenskog troška ili troška reprodukcije poboljšanja procijenjene zemljišne čestice;

izračun tržišne vrijednosti procijenjene zemljišne čestice oduzimanjem od tržišne vrijednosti pojedinog objekta nekretnine, uključujući procijenjenu zemljišnu česticu, trošak zamjene ili trošak reprodukcije poboljšanja zemljišne čestice.

Metoda dodjele koristi se kada je doprinos poboljšanja ukupnoj cijeni parcele mali, preporuča se za vrednovanje prigradskih parcela (za koje je doprinos poboljšanja mali i dosta lako se utvrđuje), a koristi se u nedostatku podataka o prodaji zemljišta u okolici.

Metoda je najučinkovitija na pasivnom tržištu (nema podataka o prodaji slobodnih parcela), uzimajući u obzir karakteristike početnih informacija i modela za dobivanje željene vrijednosti. Trošak zemljišne parcele općenito se određuje formulom:

,

Gdje S 3 - trošak zemljišta, rub.;

S- trošak objekta, rub.;

su- trošak poboljšanja, rub.

Metoda ostatka temelji se na tehnici investicijske grupe za fizičke komponente. Metoda se koristi za vrednovanje izgrađenih i neizgrađenih parcela, ako je moguće izgraditi procijenjenu zemljišnu česticu s poboljšanjima koja donose prihod. Vrijednost zemljišta utvrđuje se kapitalizacijom dijela prihoda koji se može pripisati zemljištu.

Za određivanje vrijednosti zemljišne čestice potrebno je znati trošak zgrade, neto poslovni prihod cjelokupne imovine i stope kapitalizacije za zemljište i za zgrade.

Glavni koraci rezidualne metode za zemljište:

1) neto prihod od poslovanja cjelokupne nekretnine utvrđuje se na temelju tržišne najamnine i procijenjenih troškova poslovanja;

2) utvrđuje se neto poslovni prihod koji se odnosi na objekt (zgradu);

3) neto poslovni prihod koji se može pripisati zemljištu kapitalizira se u pokazatelju vrijednosti kroz stopu kapitalizacije za zemljište.

Teško je predvidjeti prihode u uvjetima nedovoljne ekonomske stabilnosti.

Metoda podjela (razvojni pristup) koristi se pri ocjeni zemljišta pogodnog za parcelaciju na pojedinačne čestice. Sastoji se od sljedećih faza:

određivanje veličine i broja pojedinačnih parcela;

izračun vrijednosti izgrađenih parcela metodom usporedne prodaje;

izračun troškova i dinamike razvoja, očekivanog razdoblja prodaje i razumne poslovne dobiti;

oduzimanje svih troškova razvoja i poslovne dobiti od procijenjene ukupne prodajne cijene lokacija kako bi se utvrdio neto prihod od prodaje nekretnina nakon završetka razvoja i prodaje pojedinačnih lokacija;

odabir diskontne stope koja odražava rizik povezan s razdobljem očekivanog razvoja i prodaje.

Troškovi uređenja zemljišta obično uključuju:

troškovi postavljanja, čišćenja i ocjenjivanja mjesta;

izdaci za izgradnju cesta, nogostupa, komunalne mreže, odvodnje;

porezi, osiguranje, inženjerske naknade;

troškovi marketinga;

dobit izvođača i opći troškovi, itd.

Modeliranje potencijalnog prihoda od rente za različite vrste korištenja zemljišta temelji se na obrascima formiranja rentnih učinaka lokacije i prevladavajućih cijena (prodaje i najma). S obzirom na značajnu razliku u troškovnim pokazateljima za parcele koje se nalaze uz pročelje gradske cestovne mreže i koje se nalaze u unutarblokovskim zonama, ove parcele podliježu obveznoj diobi prilikom procjene.

Provedba načela najučinkovitijeg korištenja događa se u uvjetima natjecanja za korištenje nekretnina između različitih funkcionalnih segmenata tržišta, uzimajući u obzir stvarna ograničenja opsega potražnje i moguću multifunkcionalnost teritorija, kao rezultat od kojih se na svakom mjestu formira skup korisnika zemljišta.

Banka izvješća o procjeni jedinstvena je platforma koja procjeniteljima i vještacima omogućuje razmjenu stručnih znanja, iskustava i praktičnih iskustava, upoznavanje s radom kolega te raspravu o raznim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na konkretnim praktičnim primjerima.

Trenutno Banka izvješća sadrži više od 1900 različitih radova procjenitelja i stručnjaka, broj aktivnih korisnika usluge premašuje 500 stručnjaka.

Banka izvještaja o procjeni novi je alat u radu procjenitelja i vještaka koji stručnjacima pruža velike mogućnosti:

i mnogi drugi.

Razmjena stručnih znanja, iskustava i praktičnih iskustava s procjeniteljima i vještacima diljem zemlje

Budući da se razmjena radova u okviru affiliate programa može odvijati inkognito (sudionici ne vide nikakve podatke o procjeniteljima koji su objavili svoje radove), možete, bez nepotrebnih strahova za svoju reputaciju, objaviti svoje radove za pregled stručnjaka u područje procjene, forenzičkog i izvansudskog vještačenja u cijeloj našoj zemlji. Sudionici affiliate programa, gledajući izvješća i zaključke drugih procjenitelja i stručnjaka, mogu ostaviti recenzije i komentare, ukazujući na pogreške, netočnosti ili nedostatke u radu, što vam omogućuje primanje neprocjenjivih kritika i stalno poboljšavanje kvalitete vašeg rada.

Pristup radu procjenitelja i stručnjaka postavljenih unutar affiliate programa Report Bank, te najnovijoj “procjeniteljskoj praksi”

Sudjelovanjem u affiliate programu možete razmjenjivati ​​izvješća i mišljenja s drugim procjeniteljima i stručnjacima diljem naše zemlje. Kako naš internetski poslužitelj raste, to može pružiti uistinu neograničene mogućnosti. Na primjer, potreban vam je primjer izvješća izrađenog prema standardima jednog od SROO-a. Uz pomoć "banke izvješća" pronaći ćete ga za nekoliko sekundi. Jeste li se u svojoj praksi susreli s nekim novim predmetom ocjenjivanja i ne znate kako provesti ocjenjivanje? - Nekoliko klikova i pronaći ćete primjer.

Brzo pronađite potrebne praktične primjere pomoću Banke izvješća

Koristeći prikladan sustav za pretraživanje izvješća pomoću ogromnog broja kriterija, možete brzo pronaći izvješće na temelju različitih kriterija (na primjer, prema adresi na kojoj se nalazi objekt procjene). Kriteriji pretraživanja stalno se usavršavaju i prilagođavaju u skladu sa željama ocjenjivača.

Rasprava o različitim stručnim pitanjima na primjerima konkretnih radova

Koristeći Banku izvješća možete raspravljati o raznim praktičnim, metodološkim i teorijskim pitanjima na primjeru konkretnih radova s ​​njihovim autorima i drugim stručnjacima, kontaktirati i konzultirati se s procjeniteljima i stručnjacima koji su objavili izvješća o procjeni i stručna mišljenja koja vas zanimaju, dobiti recenzije i komentare na vaš rad cijele stručne javnosti.

Kako iskoristiti mogućnosti koje Report Bank pruža stručnjacima?

Da biste iskoristili mogućnosti „Report Bank“, samo pročitajte javnu ponudu, korisnički ugovor usluge „Report Bank“ i registrirajte se na web stranici. Da biste to učinili, morate ispuniti određeni obrazac i priložiti dokumente koji potvrđuju vaše pravo na obavljanje djelatnosti procjene. Nakon registracije moći ćete učitavati izvješća na poslužitelj pomoću posebnog sučelja. Izvješća se mogu preuzeti kako za osobnu upotrebu tako i za jednostavno i komercijalno objavljivanje i postavljanje unutar Partnerskog programa. Izvješća koja se preuzimaju za osobnu upotrebu dobivaju status povjerljive informacije. Nisu dostupni drugim korisnicima poslužitelja. Pristup tim izvješćima ima samo korisnik koji ih je preuzeo. Preuzimanjem izvješća možete koristiti sve mogućnosti poslužitelja, osim mogućnosti koje vam pruža sudjelovanje u Affiliate programu.

O affiliate programu Report Bank

Pomoću affiliate programa možete razmjenjivati ​​izvješća, praktična iskustva, znanja i iskustva s kolegama iz cijele naše zemlje, kao i razgovarati o raznim temama na primjerima konkretnih radova s ​​njihovim autorima i drugim stručnjacima. Sudjelovanje u affiliate programu Report Bank pružit će neprocjenjivu pomoć u vašem profesionalnom razvoju i rastu, proširiti vaše profesionalno znanje, omogućiti vam da se upoznate i budete u toku s najnovijim praksama procjene, kao i da steknete nova poznanstva s najboljim stručnjacima u polje nezavisna procjena, forenzička i istražna ispitivanja iz cijele Rusije.

Pravila za sudjelovanje u affiliate programu Report Bank

1. Samo stručnjaci u području neovisne procjene, sudskog i izvansudskog ispitivanja, predstavnici procjeniteljskih tvrtki i stručnih organizacija, kao i osobe koje prolaze obuku u relevantnim specijalnostima mogu sudjelovati u Report Bank Affiliate programu (u daljnjem tekstu: Affiliate program, Program).

2. Da biste postali sudionikom Affiliate programa, dovoljno je da objavite jedan od svojih neosobnih radova (izvješće o procjeni, stručno mišljenje ili mišljenje stručnjaka) u okviru njega u „Banci izvješća“. Učitavanje na server i objavu rada provodi korisnik registriran na web stranici profesionalne mreže "Procjenitelji i vještaci" po vlastitom nahođenju korištenjem sučelja servisa "Izvještajna banka".

3. Korisnik je suglasan da sudjelovanje u Affiliate programu podrazumijeva punu suglasnost i prihvaćanje uvjeta ovih pravila.

4. Svi radovi i materijali koje korisnici pošalju za objavljivanje u okviru Partnerskog programa (koristeći kontrolnu vezu "Objavi" na sučelju usluge "Izvješća banke") prolaze preliminarnu moderaciju (odabir) od strane administratora web mjesta profesionalne mreže "Ocjenjivači i stručnjaci ”. Uprava zadržava pravo odbiti objavljivanje radova i materijala unutar Partnerskog programa prema vlastitom nahođenju i bez navođenja razloga.

5. Svi radovi i materijali koji su moderirani i objavljeni u okviru Affiliate programa bit će dostupni za gledanje i preuzimanje svim sudionicima Affiliate programa. Štoviše, svaki rad koji korisnik objavi unutar Partnerskog programa daje mu mogućnost pristupa (za gledanje i preuzimanje) svim radovima i materijalima (ne više od 200 mjesečno i ne više od 2/3 svih radova objavljenih unutar Affiliate Program, ukupno za cijelo razdoblje korištenja usluge), objavljen od strane drugih sudionika Programa u Izvještajnoj banci, za mjesec dana (od trenutka donošenja odluke o objavi i obavijesti korisnika putem e-pošte). Kada korisnik objavljuje nekoliko radova istovremeno unutar Programa, razdoblje pristupa (u mjesecima) bit će jednaka količini objavljeni radovi. Pravila sudjelovanja u Partnerskom programu i, sukladno tome, sučelje usluge „Izvješća Banka” ne dopuštaju situaciju u kojoj razdoblje korisničkog pristupa Partnerskom programu (u mjesecima) prelazi broj radova i materijala objavljenih od strane ga unutar Programa.

Za korištenje svih mogućnosti Affiliate programa usluge Report Bank korisnik mora prihvatiti

aktivno sudjelovanje

u svom razvoju.

6. Postavljanjem svojih radova za sudjelovanje u Affiliate programu, korisnik kao autor time izražava punu suglasnost za korištenje njegovih radova od strane drugih sudionika u Affiliate programu pod uvjetima određenim Pravilima za sudjelovanje u Affiliate programu. Program.

10. Moderacija radova za njihovu objavu u okviru Report Bank Affiliate programa provodi se samo od 1. do 7. (uključivo) svakog mjeseca.

Radovi koji će biti poslani na moderiranje za objavljivanje unutar Partnerskog programa u bilo koje drugo vrijeme bit će moderirani od 1. do 7. (uključivo) sljedećeg mjeseca. 11. Za stručnjake iz zemalja ZND-a, kao i korisnike koji iz nekog razloga ne mogu objaviti svoj rad unutar Partnerskog programa, moguć je plaćeni pristup. Troškovi pristupa radovima objavljenim unutar Affiliate programa (ne više od 200 mjesečno i ne više od 2/3 svih radova objavljenih unutar Affiliate programa, ukupno za cijelo razdoblje korištenja usluge) za mjesec dana, isključujući osobni popusti, iznosi 750 rubalja za pojedince i 1125 rubalja za pravne osobe

i pojedinačni poduzetnici pri plaćanju od 1. do 8. (uključivo) svakog mjeseca (postoji i Program vjernosti koji vam omogućuje akumuliranje popusta do 60%) ili 1500 rubalja. za pojedince i 2250 rub. za pravne osobe i samostalne poduzetnike prilikom plaćanja u bilo koje drugo vrijeme.

12. Sudionici u Affiliate programu bezuvjetno su suglasni da neće umnožavati, distribuirati na bilo koji način ili prenositi bilo kome radove objavljene od strane drugih korisnika unutar Affiliate programa, kao i bilo koje informacije iz tih radova, te da će ih koristiti samo za osobnu referencu za u svrhu razmjene iskustva, znanja i praktičnih iskustava sa stručnjacima koji sudjeluju u Partnerskom programu, kao i nadoknaditi korisnicima koji su objavili radove za sve gubitke povezane s nezakonitom reprodukcijom, distribucijom i korištenjem radova i informacija iz njih u druge svrhe. Radovi objavljeni u okviru Partnerskog programa ne mogu se staviti u jednostavnu publikaciju na stranici.